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中华人民共和国契税法解读

文章来源:bbin宝盈集团
发布时间:2020-09-09 08:46
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    2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过《中华人民共和国契税法》,从明年即2021年9月1日起实施,届时,从1997年10月1日开始生效实施的《中华人民共和国契税暂行条例》废止。

   “契税法”一方面是法律地位的提升,另一方面是将20多年来散落在“暂行条例”、“实施细则”、财政部国家税局相关“函件”和“通知”里的契税规定进行了整合汇总,也对原来规定模糊或遗漏的地方进行了补充,是我国税法体系完善的重要举措。

  一、税率

  契税法的第三条规定“契税税率为3—5%”,与目前执行的《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定“契税税率为3—5%”相,没有实质性变动。

  现行买房实际所交契税税率大都为1%—2%,是因为财政部、国家税务总局住建部在2016年出台了规范性文件《bbin宝盈集团调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号),明确了契税政策优惠:

  (一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

  (二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

  家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

  契税法并没有涉及税率优惠调整。契税的具体适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

  目前,各地房屋交易的契税优惠政策都没有变化。总的来说,契税法对房地产市场是否有新的影响取决于各地政府在其法律授权范围内对房地产交易的契税政策是否有变化。

  二、免征范围

  对于免征契税的情况,《契税法》第六条规定有下列情形之一的,免征契税:

  (一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;

  (二)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;

  (三)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;

  (四)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;

  (五)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属;

  (六)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

  其中:

  第(一)种情况属于原《暂行条例》内容;

  第(二)种情况,对非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构的免征也是对在对民办学校、医疗机构的零散文件里的契税优惠予以的汇总明确,全面归纳并从法律的层面上明确了非营利性机构的免征待遇;

  第(三)、(六)种情况属于《暂行条例细则》内容;

  第(四)种情况夫妻之间变更不交契税是财税〔2014〕4号《bbin宝盈集团夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》的内容;

  第(五)种情况法定继承人继承不交契税是国税函〔2004〕1036号《bbin宝盈集团继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》的内容。

  和老百姓日常最相关的就是第(四)、(五)种情况,这两种情况要适用免税,一定要注意适用条件。

  第(四)种情况是夫妻关系存续期间,这是对时间的限制,只要满足该条件,对房屋夫妻之间的过户更名、加名、减名、确定份额等等都是免契税的;

  第(五)种情况是bbin宝盈集团继承的,这里的条件必须是法定继承人才享有,只有法定继承人在继承时免契税,这里包括法定继承人通过遗嘱进行继承,如果是非法定继承人通过遗嘱承受房产土地的,则不能适用,应按接受赠与来缴税。

  三、计税依据

  在计税依据上,基本无变化,《契税法》也是明确以成交价格为确定依据。

  注意的是,对于成交价格的确定,不仅仅是约定的货币价款数额,也包括以实物、其他经济利益为对价的情况;在赠与等无对价的情况下,由税局根据市场价核定价格。

  同时,给予了税务部门在价格明显偏低的情况下以《税收征收管理法》要求进行调整核定征税的权力。

  是否价格明显偏低就一定会被核定呢?要看是否有正当理由。

  比如十年前原购买价80万的一套房产,现市场价值约500万元,若是市场上二手房交易,为少交契税将合同上价格写为100万元,则会被税务部门认定为价格明显偏低且没有正当理由,从而税务部门仍会按市价核定征收契税;

  而如果是父母与子女之间的买卖合同,直系亲属之间过户不以营利为目的,有正当理由不按市场价转让,税务部门则不会予以核定。

  四、申报时间

  原《暂行条例》中规定契税的申报在纳税义务发生之日起10日内进行纳税申报,而原规定的纳税义务发生是在土地房屋权属转移的合同签订之日,而实践中大量的房屋土地买卖特别是商品房买卖契税缴纳都没有单独申报而是在办理权属证书或办理过户时一并缴纳,而这个时间绝大多数是超过签订合同10日的,显然规定不符合交易习惯。

  现《契税法》调整为契税的申报缴纳时间为“依法办理土地、房屋权属登记手续前”,这样就更加符合交易习惯了。而且也为有条件的退税做了铺垫。

  五、申请退税

  本次《契税法》的新增亮点也是较以往契税征收历史发生重大变化的一点就是第十二条规定的申请退税了。

  现实情形中,有太多因为合同的效力或合同的履行问题导致最终土地房屋不能过户的而原买受人已经缴纳了税款的情况,在原《暂行条例》和相关细则、财税文件中都没有对此种情况是否可以退税进行明确规定或说明。

  房屋土地标的额大,对应税率即使1%相应税额也至少以万计,没有实际履行完成的或被撤销导致权属最终没有变更的情况下,若不能对已缴纳税款予以退还,势必导致当事人的重大利益损失。在权属转移合同不生效、无效、被撤销或被解除的,只要权属转移登记还没有办理的,已经缴纳的契税均可以申请退还!

  但是,如果已经办理了权属登记,意味着这一次变更已经完成、对应费用也予以结清,在此之后,如果合同被认定为无效或被撤销、解除的,当事人只能重新申请权属变更,再缴一次契税变更回来。这意味着如果对土地房屋权属变更合同履行有争议或潜在履行风险的情况下,当事人则要考虑暂缓办理权属登记。